卫星城是后世英国人最早提出的一种概念，指的是在一些大都市外围。建立既有就业岗位，又有较完善的住宅和公共设施的城镇，是在大城市的交警或其以外的外郊地区，为分散中心城市的人口和工业而新建或扩建的具要相对独立性的城镇。

这种围绕中心城市像气象卫星一样的城镇，因此叫卫星城。

在后世，百万人口的城市，也就一些地级市的规模，那些大都市，都已经是超过千万人口的超级人口大城。

不过在这个时代，一百万人口的城市。是相当恐怖的，十七世纪中期的全球，也没有几个。在英荷等国，有个两三万人口就已经是城市了。有十万人口，都是大城市了。

过多的人口，带来的压力是极其大的。

历史上，明末京师大疫，造成了十几二十万人口死亡。

人口过多，不但对卫生医疗等压力大。同时教育就业压力也大，甚至物资的供给也一样压力极大，还有交通等情况。

早前，朝廷从京师迁走了大量的贫困者，在通州、昌平等地建立了许多工坊，将这些贫民迁往这些京畿地方，朝廷对那些棚户区进行了改造，京师的人口压力得到了些缓解。

但随后这两年，京师人口又多了起来。大量的官吏以及他们的家眷，还有京师新设立的许多学校，大量的学生。

此外，京师的商业的繁荣，也让这里的商人以及工人大增。

刘钧也计划在京师百里范围内，兴建一批卫星城镇，每个镇四五万人口，如果建十个镇，就能容纳五十万人口。

这些卫星城建立，则是为了把京师的各类工坊，都迁到卫星城中，工坊的工人和他们的家庭，也都迁到卫星城里，甚至，还将把京师的那些学校，也迁到京外。

刘键却更倾向于扩建京师，把嘉靖时计划的外城给修好。当初只修了一个南城，还没什么规划，大汉立国后，外城改造计划，把贫民窟一样的外南城，改造成了如今京师最繁华的城区。

在这个改造过程中，主持改造的顺天府投入虽不少，但回报却更高。

现在刘键就准备用十年时间，把东、西、北三个外城也给建起来。第一期三年时间建东外城，分三期，一期一年。

刘键已经请了许多工匠，做了许多研究，最终做了一个东外城全盘规划。

刘键的这个规划做的很好，没有一拍脑袋说建就建，而是充分考虑到了东外城的定位，然后围绕着这个定位，做了全盘的规划。

他的修建计划也很不错，分成三期。

顺天府负责的是规划，但不负责开发。他很聪明的把城市经营这个理念运用的很好，打算顺天府只做规划，然后招商引资。

顺天府举行招标会，让愿意承担开发的商人接盘。顺天府把一期工程分成许多个小项目，然后招标，项目连带着地皮打包。

比如丽娜想买商铺的那个项目，那里是一条商业街，这是顺天府已经规划好的。顺天府把这条商业街做为一个项目招标，最后得标的开发商，得付给顺天府一大笔地皮钱，然后拿地之后，还得按顺天府做好的规划，在规定时间内建好一条商业街和沿街商铺房产。

只要他们按规定完成开发，建好的商铺是租是卖，当然由他们自己决定。

为了鼓励这些开发商来投标开发，刘键还把从刘钧那里听去的一个点子，转而告诉了那些开发商。

那就是提前卖楼收钱。

项目竞标到手，一边着手开始建造商业街，一面却立即开始做出效果图、未来实景沙盘，然后开始出售。

房子还没开始建，却已经开始卖钱，这种事情若是以前，是绝对不敢想象的，但现在大汉商业这么繁荣，这种事情也能得到大家的接受了。

尤其是东外城的开发项目，风声一出来，不知道就引来了多少人的关注。南外城开发改造的巨大成功摆在眼前，现在南外城的商铺，尤其是东西大街和前门大街上的商铺，那真正是旺铺，根本就是一铺难求。许多商铺，这两年已经是打着滚的不知翻了多少翻。

许多商人都后悔当初没有买上几套到手，要不然光是出租收租钱，就能够躺着享受好几代了。

现在南城有这样的机会，当然都得争抢。

看到东外城计划这么受欢迎，最后刘钧也妥协了一下，与顺天府重新调整了一些规划，比如未来东外城，将专门划出一片区域做为学区，京师大学堂、北国子监大学、京师师范大学等等各所大学，以及那多达几万人的学生教师，以后都会迁到东外城。

最终刘钧决定，京师东外区正式立项启动，同时卫星城计划也开始着手筹备，第一批卫星城先建四个，计划把京师的那些作坊工厂，都搬到卫星城去。

拿到皇帝的批复，刘键立即就开始着手实行他的东外城计划。

项目进展的很快，招商招标。

竞标成功的开发商们，也立即开始动工，如丽娜想买商铺的那个商业街开发商，那边还刚正式动工，这边已经出了效果图，开始出售出租商铺了。

“现在预付两成定金就能预定商铺了，若是能够付全款，还有极大的优惠呢。”丽娜已经去开发商的展示厅里看过，对那未来效果图很是喜欢，尤其是那沙盘，把那现在还是一片荒地的商业街，描绘的极好。

“多久能交铺？”刘钧问了一句。

“十个月就能拿到商铺钥匙，可以进店装修了。”丽娜道。“我就是担心不知道靠不靠谱。”

“你可以和他们签订详细的合同，约定好交铺日期，以及违约后的后果。至于其它的，你不用担心，这事情是顺天府主导的，后面有朝廷呢，开发商不敢胡来，坑不了你。其实你若真想买，不如多买几个商铺，将来东外城建好，这些商铺肯定会升值，不论是拿来自用还是出租或者出售，都很值。”

“那我听你的，回头我就去跟他们签合同。”丽娜搂着刘钧的手臂一脸甜蜜笑道。(未完待续。)